远洋房地产爆雷了？远洋近期发生了什么呢？

远洋房地产爆雷了？

的确，当下远洋房地产的局势也不太明朗，但是也还不至于暴雷。

进入2023年下半年以来，地产高收益债市场成交量最大的主体，恐怕就是远洋了。

近期，远洋集团相关的债券连续大跌，近几天交易所场内交易的债券几乎每天都有一波临时停牌。

从7月5日的中介成交来看，2年以上远洋债券的净价已经全面跌破20，1-2年的远洋债券净价在20-25之间，1年以内的远洋债券净价在25-30之间。

这是不是远洋最坏的时刻，现在还很难说，毕竟主要发行人远洋控股集团并没有实质性违约。至少从价格来看，目前远洋控股集团的债券价格已经具备一定吸引力。

那么，远洋近期发生了什么呢？

近期，影响投资者对远洋集团信心的，主要是两件事：

一是根据相关媒体报道，远洋集团股东中国人寿保险和大家人寿保险股份有限公司向远洋集团派出工作组，并已聘请中金公司进行尽职调查。工作组和尽调都是为研究整体风险化解方案，重组只是解决

问题的方向之一。

二是远洋被国际评级机构连续下调评级。6月底，穆迪将远洋集团公司家族评级下调至“Caa1”，展望为负面；惠誉下调远洋集团的长期外币发行人评级至”CCC+”,同时由于商业原因，评级已被撤销。

国际评级机构下调远洋评级之后，远洋境外美元债价格大幅下跌，进一步触发了国内债券价格下跌。

实际上，远洋的大股东—中国人寿和大家保险，对于远洋仍然有一定支持。

早在6月初，市场就传言中国人寿和大家保险正派出联合工作组，目的是系统性提升远洋的流动性以增强其抗风险能力。

而在中国人寿2022年业绩会上，副总裁刘晖曾表示：将进一步推动远洋集团加强战略制定、运营管理和风险管控，协助其稳健经营。

同时，6月25日，远洋集团发布董事局人员变更公告，新增1位执行董事，委任3位非执行董事。此次的变动也为近几年之最。具体来看，来自中国人寿的柴娟获委任为执行董事，同时担任副总裁；来自

中国人寿的张忠党、于志强，以及来自大家保险的孙劲峰分别获委任为非执行董事。

市场也期待两大保险股东能够拿出一些实质性支持措施，这也是远洋最后能否得救最核心的因素之一。

一直以来，由于中国人寿入股远洋集团，远洋在资本市场发行债券，市场是考虑了其央企股东这部分有利因素的，但是最终中国人寿对远洋集团的支持力度有多大，现在还很难确定。

当然，远洋的自救也在进行当中。

2023年以来，远洋集团已陆续退出北京颐堤港一期、北京远洋锐中心、北京远洋未来广场、北京中国人寿金融中心10%股权，累计套现资金约160亿元。

在2022年12月，远洋集团还将成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权以54.65亿元的价格转让给合作方太古地产.

而远洋集团最主要的自救，则是快速完成与远洋资本的切割。

远洋集团与远洋资本

2022年9月，远洋资本债券已经展期。

2022年9月1日，远洋资本发布公告，将于9月5日召开债券持有人会议：拟将“20远资01”回售部分展期，并以南通星龙房地产项目50%股权提供增信。

9月6日，远洋资本发布公告：20远资01展期方案，在债券持有人会议上以51%比例同意、36.93%比例反对、12.07%比例弃权的结果，20远资01展期方案正式获得通过。

尽管最后远洋资本展期得到通过，但是对远洋债券的影响还是非常大。远洋集团和远洋资本相关的债券均大幅下跌。

远洋集团与远洋资本的债券尽管都有大跌，但是仍然有非常大的区别。

在远洋资本的债券已经出现展期、延期付息的情况下，远洋集团的债券全部兑付。

2022年，远洋集团完成了所有到期有息债务的兑付，以及信用类融资净还款189亿元，包括120亿元供应链ABS的兑付。

也就在这一时期，市场认识到，远洋集团与远洋资本可能已经完成切割。因此，2023年初，远洋集团相关债券甚至有一波大涨，但是远洋资本就没有这么幸运了。

远洋资本的债券不仅继续下跌，评级机构也在下调评级。

2023年4月12日，中诚信国际公告：决定将远洋资本的主体信用等级由AA+调降至AA，将“20远资01”、“21远资01”的债项信用等级由AA+调降至AA，将上述主体及相关债项信用等级撤出信用评级

观察名单，并将评级展望调整为负面。

2023年6月14日，中诚信国际进一步调低远洋资本评级。根据中诚信公告，将远洋资本有限公司的主体信用等级由AA调降至A+，评级展望为负面，将“20远资01”、“21远资01”的债项信用等级由AA

调降至A+。

中诚信国际认为，2022年公司盈利能力明显恶化，货币资金规模很小，调整“21远资01”本息兑付安排事项显示其流动性压力进一步加大，同时远洋资本存在一定规模的未决诉讼，面临较大的或有负债

风险。

市场现在担心的是，既然远洋集团可以选择与远洋资本切割，那么中国人寿会不会选择与远洋集团切割？

如果失去了中国人寿的支持，很难说远洋集团能撑到什么时候。

地产债新一轮下跌？

每一轮地产债都有一个或数个领跌的主体，如果说第一轮地产债下跌是恒大等主体领跌，那么第二轮就是融创、世茂等主体，第三轮是碧桂园、龙湖等主体，第四轮地产债下跌是旭辉领跌，最近这一轮，

可能是远洋领跌。

我们要明确一点的是，如果仅仅是因为一家的负面，不会引发房地产债券市场整体性的下跌，当前房地产债券市场的调整，也是有其他原因的。

首先，本轮地产债下跌最重要的原因，我认为仍然是根本原因，那就是房地产的销售持续不能回归到历史中枢水平。

2022年，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策，可以说目前对于房地产行业的融资支持是历史上最宽容的时期之一。在融资端房地产企业已经没有特别大的政策性障碍，市场没有信心的源泉

仍然是房地产销售。

如果房地产销售不能回暖，那么融资端的支持撑不了多少时间，所以当下最主要的问题，是解决房地产销售的问题。当然，这也是目前最大的难题之一。居民端的购买能力是有的，但是购买意愿就不好

说了。

其次，上一轮地产债的涨幅也确实太高了些，目前是对地产债价格过高的自然调整。20碧地01从36涨到接受面值100，16龙湖06从64涨到接近面值100，20旭辉01从最低的24涨到最高85.9元，其他

地产债也是涨幅相当大。这些事例都说明，在2022年监管机构对地产行业的支持下，市场信心的快速恢复。

然而尽管监管机构有融资方面的支持，但是债券的涨幅也确实过大了些。众所周知，价格过高本身就蕴含调整的风险，近几天地产债不仅价格下跌，部分债券成交量也放大，这可能是此前的获利盘止盈，

因此本轮地产债的调整也是由于价格过高引发的调整。我们从美元债价格就可以看到，美元债市场的波动相较于境内还是比较小的。

最后，我们也想说，尽管目前房地产企业融资端限制比较少，但是债券市场对于民营房企的信心仍未完全恢复。从另一个方面说，如果没有中债增的担保支持，大部分民营房企是无法市场化、以较低利率

发行债券的。

当然，部分民营房企在美元债市场逐步尝试，万达就开了一个非常好的头。万达在2023年两次成功发行美元债，尽管发行利率均超过10%，但是这种高发行利率的尝试是非常有意义的。

市场明白部分房企的融资成本高，房企自身也明白，但是房企需要接受这样一个现实：那就是发行利率和成交利率是市场化的，高发行利率并不是一件坏事。

国内大部分发行人（包括城投和国企）也有这个顾虑，认为发行利率过高可能影响市场形象，这是完全没有必要的。所以市场需要一个引路的，敢于以高票息发行债券，万达就成为这一轮房企融资的引路

人。

市场的信心没有恢复，直接体现在二级市场价格上。从目前来看，这一轮地产债的调整可能并没有结束，需要引起大家注意。

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